前段时间，莱州市福来新城二期，由于种种原因，开发商在交房时地面绿化部分没有完工，物业企业收取了部分业主百分之百的物业服务费，根据《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》，物价局和市住房管理中心对开发商和物业企业进行了约谈，开发建设单位表示：将及时给公司汇报，按照规定对二期业主物业费，给予减免。对于已交全额物业费的部分业主多交部分可以转为预存物业费，物业企业也在小区收费处张贴出通知告知业主。 关于收取装修电梯使用费（押金）的问题，根据《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》第十九条规定，物价局和市住房管理中心责成物业企业严格按照规定执行，立即予以纠正。物业企业对于已收取装修电梯使用费（押金）的4户业主予以退还，并在收费处张贴出通知告知业主。 关于进一步明确物业服务收费 相关问题的通知
为规范物业收费行为，进一步维护物业企业与业主双方的权益利益，规范双方的权利和义务，化解双方的矛盾。全面贯彻落实《山东省物业服务收费管理办法》和《烟台市物业服务收费管理实施办法》的相关规定，结合莱州市实际情况，现将有关政策问题进一步明确如下： 一、 物业服务费的概念。 《办法》所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。 二、 物业服务费的种类。 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。 普通住宅前期物业服务收费具体收费标准，由开发建设单位与前期物业服务企业在规定的收费标准内约定。 普通住宅前期物业停车服务费具体收费标准，由车位使用人与物业服务企业在规定的收费标准内约定。 普通住宅车位租赁费具体收费标准，由承租人与开发建设单位在规定的收费标准内约定。 非普通住宅以及业主大会选举的业主委员会成立后的普通住宅，其物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。 普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。 三、 物业服务合同。 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。
四、 物业服务费的缴纳。 业主或物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。 业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务收费从开发建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。 物业服务合同有约定的，物业服务收费可以预收，预收时间一般不超过半年。 五、 物业服务费的计收。 物业服务收费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。 已办理房产证的，物业服务收费以房产证载明的房屋产权面积计收。未办理房产证的，物业服务收费按购房合同载明的建筑面积计收；办理后与购房合同载明的建筑面积有误差的，以房产证载明的房屋产权面积为准，应多退少补。 改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室，按相应的经营性用房物业服务收费标准收取。 独立专有车库，按照房产证或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。 六、物业服务费的减免。 房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收。 房屋空置的起止时间，业主应当事先与物业服务企业联系，登记确认。 七、公用车库车位缴费。 物业管理区域内业主共用（有）车库内的车位，其车位使用人应当交纳停车服务费，停车服务费按月计收，收费方式由车位使用人与物业服务企业约定。 停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。 车位使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。 车库启用后，尚未出售、出租的车位，停车服务费由开发建设单位承担。 已购买车位超过一年未使用的，停车服务费参照普通住宅物业服务收费的减收确认方式和比例予以减收。 独立专有车库已交纳物业服务费的不再交纳停车服务费。.
八、占用公共区域车位的缴费。 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在确保消防、行车等公共安全和业主权益的前提下，按照有关规定划定车位。车位使用人在划定的车位上停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，经半数以上业主同意，在确保公共安全和业主权益的前提下，可以按照有关规定划定车位停放汽车；车位场地使用费收取标准可参照规定的车位租赁费标准执行。 车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。车位场地使用费的具体管理模式，由业主大会或者半数以上业主确定。 九、装修保证金、垃圾清运费的缴纳。 业主或者物业使用人装饰装修房屋施工前，应与物业服务企业签订协议，对装修保证金、装修工人出入等进行约定。 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。由业主或者物业使用人自行清运的，不得收费。 业主或者物业使用人按规定交纳物业服务费后，物业服务企业不得额外收取装修电梯使用费、装修管理费等费用。
十、物业企业、业主的权利义务。 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。 物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。 物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。 物业服务合同实行备案管理，物业服务企业应当按照有关规定，及时到物价、房管部门办理备案手续。
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